独栋别墅占地被禁批 类别墅也有“占地嫌疑”

“独门独院，两至三层楼形式”这是国土资源部相关负责人对别墅下的定义。然而，目前，叠拼、双拼、联排、空中等类别墅产品却并不符合这个定义，而且，市场传出要严格限制这种产品，甚至要取缔的声音。那么，这种产品究竟有怎样的市场价值？又该不该被限制呢？相关业内人士纷纷表示，并不认可这种做法。　

分布范围遍及楼市　

类别墅是来自欧美的舶来品，随着这种产品的出现，在武汉市场，开发商大都采用将普通的住宅产品和类别墅结合起来进行开发的模式，例如：汉阳墨水湖一楼盘除了推出几栋高层住宅外，还推出了多栋联排别墅；武昌中心区一楼盘的小区形式则是用高层合围出一大片别墅区……据了解，目前，武汉市已经有50多个带类别墅的楼盘。　

别墅产品对环境的要求一般都较高，于是，从这些楼盘的产品布局来看，类别墅区大都集中在小区里自然环境相对较好的区域，如临江、临湖等。“这样才能满足居住的舒适度”，一房产代理机构何先生表示，位置要求高，单价自然也要比普通住宅高，一般而言，一套类别墅的总价大都在普通住宅的两倍以上。除位置之外，因为属于低密度产品，类别墅对小区的规模也有一定的要求，从目前的分布来看，主要集中在武昌中心区、近郊或远郊等一些规模比较大的小区。　

客户群属于“普通”高端层　

马先生有别墅情结，尽管已经有了两套房子，但仍然渴望拥有一套别墅。但他的收入水平虽然比普通的工薪阶层要高，属于有一定经济实力的阶层，却又还达不到购买纯别墅的级别。武汉现代国民经济研究所所长王涛表示，这类客户属于“普通”高端客户，他们有改善住宅的需求，向往代表一定身份和地位的别墅生活，但独栋别墅用地禁批造成供应的稀缺，价格居高，因此，这部分高端群体只能退而求其次。于是，类别墅应运而生。　

王涛表示，别墅产品是住宅市场的高端产品，对于购房者的经济实力具有很高的要求。目前，从武汉的经济发展水平和人们的购买能力和消费水平而言，真正的顶尖高端客户较少，这类普通高端客户才是类别墅市场的目标客户。　

然而，根据别墅的准确定义，类别墅还是别墅市场的一种边缘产品，那么，购房者对于这种边缘产品取代正品的行为是否接受呢？马先生表示认可。在一个房产QQ群里，大多数购房者也表示，可以将这种类别墅理解为真正的别墅。　

产品符合市场个性化需求　

尽管有特殊群体的市场需求，但从政策的层面，类别墅毕竟还是打了政策的擦边球，而且仍然存在铺张和浪费土地资源缺点。但如此一来，是否就意味着一定要进行严格限制呢？众多业内人士大多持否定态度。　

从产品开发的角度来说，类别墅产品虽然是打了政策的擦边球，也给了开发商追求更高利润的机会，但从市场的角度来说，这种产品之所以能在大范围内推广，就是因为有市场需求存在。王涛表示，多样性的市场需求注定要有与之配套的多样性的产品。在将来白热化的市场竞争中，产品创新成为每个企业的必修课，既能不踩政策红线，又能满足消费者需求的产品才能更快地获得特定群体的特殊需求。光谷一开发企业策划师郭先生也表示，取缔一种产品是社会的倒退，现在是市场经济，即使取消了这种产品，也会有另外的产品来代替。　

从项目报批来说，开发企业自身通过对小区内的产品进行整体搭配，保证小区整体容积率的平衡，王涛说，此举并没有违背相关规定。同时，从小区的整体居住舒适度来说，这种多层、别墅高低错开的布局，还可以给更多房源以更好的采光和通风。郭先生表示，这种产品合理地满足了特定客户的个性居住需求，也不失为一种开发模式的有效举措。　

◆小贴士　

类别墅小常识　

双拼别墅　

联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。　

它降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。　

叠拼别墅　

Townhouse的叠拼式的一种延伸，由多层的复式住宅上下叠加组合而成，上下层都有花园，一般为四层带阁楼建筑。与联排别墅相比，独立面造型丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点，户型比联排别墅布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷。　

联排别墅　

又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。与独栋别墅区别很大的是，它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。选址以近郊区居多。