08年上半年的销售表现并不差

08年上半年，“回暖”是市场上出现最多的词之一。何谓回暖，有必要在此做下澄清。回暖是回到07年的状态，还是回到06年的状态？07年大家公认的不正常，大量外地投资客涌进东莞市场，造成了东莞市场短期的需求非正常增长，从而破坏正常的供需结构，9.27新政出台，又从根本上打击了投资客，一度造成市场进入冰冻期。因此，回暖不可能回到07年的状态，甚至从市场形势的发展来看，政策走势的发展来看，07年的状态再难出现了。

在这样的一个前提下，我们再看看08年上半年的东莞房地产市场数据，发现，08年上半年的表现并不差。

一、08年上半年的销售表现不算差

08年上半年，东莞市场住宅销售总面积163.69万平方米，高出06年40多万平方米。从04、05、06年的数据来看，每年上半年住宅销售总面积基本上处于稳定的增长状态，07年出现激增，我们可以把它看作极值，在分析趋势时不予考虑，这样看来，08年上半年的销售成绩还是不错的。

细分到每个季度，08年第一季度销售总量偏低，但也高出06年第一季度20万平方米左右；08年第二季度，销售量增长喜人，超出06年第二季度27万平方米。

与07年相比，08年在第二季度缩小了销量差距，由第一季度销售量差14万平方米，缩小到第二季度的差9万平方米。

但是，07年全年第三季度的销量激增，高出07年第二季度近90万平方米，在这个阶段也是外来投资客比较活跃的一段时间。回归理性的08年的第三季度，预计不会出现07年市场销量激增的状态。

二、08年全年预计销售面积在350万平方米左右

销售面积直接代表着需求水平，往往有规律可循。

从04-07年的销售数据来看，上半年销售总量所占全年销售总量的比例基本相当，处在42.2%-52.2%之间。由此，预测08年全年的销售总量大约在310万-380万之间。这个数字将远远低于07年的全年524.73万平方米。

三、供求比过高是08住宅市场困境的症结所在

08年，甚至未来2年，东莞房地产市场不太可能出现2007年旺销的市场状态，除了政策、投资客等外因外，其根本原因还在于东莞房地产住宅市场的供求比过高。

04年供求比超过了3，当年存量超过400万平方米，需要两个04年的消化量才能消化完毕。05年、06年略有缓解，但也达到了1.74-1.88的水平。到了07年，供求比又达到2.07，市场需要1套住宅，就有2.07套提供，因此，07年不仅消化量大，供给量更大，仅07年的存量就有近560万平方米，需要一个07年，或者两个06年的销售速度才能消化完毕。因此，08年房地产住宅市场的困境，07年的存量带来的压力是重要的原因之一，政策影响还在其次。

附表：04-08年销售数据

特别推荐

• 更多>>