任志强"政策有拐点，房价无拐点"论调很傻很天真

——任志强的论据有问题

博鳌亚洲论坛年会的召开，一向不缺少地产大腕的参会，北京华远集团总裁任志强先生总是年会中的焦点人物。就在2008年年会召开之际，任志强接受媒体采访时说：“最近的房价看上去在打折，其实总体上都在玩虚的，并没有下降”。作为从事房地产代理行业多年的我，他的这个观点我表示认同。

房贷新政之后，难得有几家房地产企业是真正意义上在让自己开发的楼盘降价销售。所谓“真正降价”销售的楼盘有两种：一种是品牌开发商，他们通过一些“打折让利”的手段促销，好象让他们递上去的财务报表给股东们一份满意的考卷；另一种是资金链濒临断裂的开发商，他们降价销售都是为了“断肢饮渴”，将企业的生命延续下去；然而，这两种楼盘大部分都是拿出一小部分产品进行折价营销，作为诱饵，诱惑消费者前来；其余的能够续命的开发商，绝大部分都是采取“价格坚挺”的策略。为什么呢？在当前市场实况下，即便是他们降价销售，也难以达到预期的效果，与其让“降价滞销”，还不如让“保价停销”。在市场预期下，他们认为这样做，利润与时间的比值更有意义；所以，大部分开发商都是在玩一些虚的，拿出最差的产品恍出“特价房”、“让利房”等等一些虚招，来引起消费者到现场去看看，然后再想方设法搞定客户，即便是要“死”客户，也不会让其到别的楼盘去“死”，销售人员也会让他们“死”在自己的楼盘现场。这就是：“在市场观望情绪浓烈下，开发商首先想的不是要销售多少房子，而是怎样吸引多少消费者到现场来”的原因。

一向以“惊世言论”出名的北京华远集团总裁——任志强先生，于博鳌亚洲论坛2008年年会前一天，再一次抛出惊涛骇浪之声震撼业界，任志强先生认为：政策有拐点，房价无拐点。在任志强看来：经济学上，拐点是三角形，要么直线向下、要么直线向上，通常不会看着一段曲线来就说是拐点。他认为现在拐点只出现在政府的房地产政策上，也就是2007年出台的许多新规定，让政策拐了点。可是放到房价上来，任志强就觉得没有拐点。

对于任志强先生的“政策有拐点”，彭火亮认为：自从“121号文件”拉响房地产宏观调控的警报器，接着“8.31大限”提高了拿地的门槛，意味着房地产宏观调控的开始。后来，房贷优惠政策取消，房地产税深入改革，调控不仅涉及消费层面，更是调控触及到了交易环节；各部委的意见，使房地产宏观调控不断加强，细则连续登台；国八条的出台，已经使宏观调控上升到了政治高度；国六条的出台，使宏观调控拉开了新一轮的大幕……在宏观调控政策的轰炸下，房价依然如一匹脱了缰绳的野马一般，狂奔不止；因此，市场机制的失灵、宏观调控的失败导致楼市政策发生了方向性的转变：2008年8月24日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的24号文，把房地产市场推上了双轨制道路：市场归市场,保障归保障。面对日益高涨的房价,以及老百姓高涨的住房需求。9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》之政策横空出世，震撼整个房地产市场。紧接着，在十七大会议精神指导下，孵化出了一个“民生地产”的理念，这说明房地产市场方向在政策下发生了变化；也就是说：市场机制的失灵、宏观调控的失败是这次楼市政策转向民生地产的背景，而和谐社会的倡导、民生问题的重视成为这些政策方向发生改变的动力。

对于任志强先生的“房价无拐点”，他拿出2008年全国35个特大城市、70个大城市的数据，在1、2、3月份房价都是高速上涨，且是两位数上涨。他表示，对于房价可能大家都有一个误解，认为局部房价跌了，整体房价就跌了。彭火亮认为：在市场需求发生根本性转变的前提下，目前市场不是2007年10月份之前的全民“置业”时代，而自住“消费”时期。

新政之后，浮躁的投资消费者逐步退出市场的舞台，迎接上来的是理性的自主消费者；然而，我们可以从他们的付款方式以及首付比例总结出一个结论：这些自住消费者大都不是首次置业，而是为改善住房条件而购房，他们都是选择一些中高档次的产品，这些产品在价格上都偏高于一般产品价格；所以，彭火亮认为：市场需求发生转变才是2008年全国35个特大城市、70个大城市在1、2、3月份房价都是高速上涨的主要原因，而单纯的数据模型分析理论；因为政府公布的房价都是成交了的产品价格，而非是低、中、高档次综合市场上真实反映的价格；所以，任志强先生不能拿其来当作论据来证明“房价无怪点”。

我是一个界线比较分明的人，肯定归肯定，否定归否定！对于任志强先生抛出的“政策有拐点，房价无拐点”之说，彭火亮认同“政策有怪点”，但不认同“房价无拐点”的绝对态度。

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