中国城市化之迷局：比房价更关键的问题在哪里？

牛凤瑞：中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员、中国城市经济学会副会长。先后主持完成省部级以上科研课题22项，获省部级一等、二等、三等优秀研究成果奖、科技进步奖11项。

拨开房价上涨迷雾，理性看待房地产市场种种现象

主持人：牛主任，你好。首先祝贺你主编的中国第一本《城市蓝皮书-中国城市发展报告》在本月20日成功发布。我们注意到，你对中国城市的观察总是从中国经济大格局中着眼的。即便对房价问题的看法也是如此。我们就从房价问题说起吧，因为房价问题太热了，有说还要涨，有说拐点到了。你怎么看？

牛凤瑞：房价问题事关经济利益关系、社会分配关系的变动，是政治体制、文化传统的变数，受到国情、市情和发展阶段的制约。

房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响和谐社会建设，应该引起高度警惕。但房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。

严格意义上的房价增幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格的上下年份之间的比较。目前我们所说的房价增幅是当年平均房屋售价(销售收入/销售面积)与上年同期之比。“房价增幅过快”是一种判断，是以上年房价基本合理为假设前提的。上年房价较低，则同等房价增量升幅较大，反之亦然。

市场形成房价是中国住房体制改革取得成功的重要标志。中国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。而从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，中国的房价仍在可以接受的区间。

现在，房价过快上升固然有开发商不规范操作的因素，但根本原因在于供应不能满足需求。一方面是住房需求刚性增长，另一方面是偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展。

而住房基本保障制度建设滞后，混淆了市场机制和社会保障的不同功能，提高了中低收入阶层的购房预期。另外，控制房地产投资、供地的政策导向，不仅抵消了控制房价过快上涨的政策效力，而且也抑制了住房供给的相应增加，加剧了供求矛盾。

在此过程中，有些媒体和学者的误导性言论，又成倍放大了社会对房价上涨的反响。例如，“让大多数人买得起房子”是一个很受拥护、而不能说“不”的口号，但世界上似乎还没有一个发达国家能做到。假若中国大多数人买得起房子，有那么多房子可卖吗？

再如，国外的房价收入比一直是某些人论证中国房价过高的主要依据。但这个国外是哪一个国家，处于什么发展阶段，是家庭的税前收入还是税后收入，每套住房是多大面积，区位如何等等，都应有具体界定。否则，与我们这个正处于城市化加速阶段的发展中大国作比较，是不具可比性的。

所以，谈房价、谈房地产市场问题，还得回到中国国情、中国经济的发展阶段里来谈。

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