房贷首付若提高至4～5成 普通购房人将面临绝境

日前，提高房贷首付的新闻在业内被炒得沸沸扬扬。“提高房贷首付比例一旦落实，而且是‘一刀切’式的推行，对于投机、投资型购房者来说此项措施会增加一次性投入成本，将有望抑制投机行为，但对于首次置业的普通购房者来说，无疑是雪上加霜。”中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)不动产营销总经理赵晨明告诉记者，从目前房地产市场在售的项目来看，多为大户型项目，小户型所占比例较少。

根据保守计算，一般大户型套型面积在100平米以上，以目前房价计算，一套大户型住房的总价得100万元以上，首付提高到40%-50%后，购房人将必须一次性支付40多万元，这将使普通购房人的购房压力进一步加大。而如果普通购房者希望以30万元以下的首付购买住房，选择范围只能局限在郊区甚至于远郊。

对于自住性的普通购房者，有人建议首付提高后，普通购房者可以选择低总价的小户型。赵晨明认为，建议虽好，却很难实现。

虽然“90/70”政策实施已经一年多的时间，但从北京小户型的供应量来看，目前在售的小户型项目大约只有40个左右，其中公寓所占比重近五成。在公寓项目中，酒店式公寓占三成，其它多为精装修、靠近商圈的高档公寓。

根据市场调查资料显示，这些小户型的公寓项目整体均价大约在18000元/平米，其中均价超过20000元/平米的公寓占28%。购买一套位于市区的50平米左右的小户型住房总价也在90万元以上。可见，这些小户型的公寓项目价格也是普通购房人难以承受的。

另外，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年，而且物业管理费高于住宅性质的商品房，一旦将来土地使用期满，商用土地还需要补交地价款或是交付地价税，购房成本进一步增加。除去公寓，适宜自住、低总价的小户型普通住宅项目则是供不应求、“粥少僧多”的局面，其结果只能是一部分普通购房者无房可买。

普通购房者虽然可能买得起限价房，但在户籍、收入等条件的严格限制下，也无资格购买。而经济适用房购买资格则更为严格，廉租房又针对特困家庭。因此，普通购房者在经历房贷首付提高无力购买商品房之后，保障性住房也向其紧闭大门，普通购房者究竟该何去何从？

“如果真的提高房贷首付，应实行梯级标准。”分析人士认为，对于首次置业的普通购房者目前暂缓提高首付比例，或是实行小幅提升但小于40%的比例；对于二次以上的多次购房者，房贷首付可以提高到40%-50%。如果出台这一政策仅仅是为了打压投资性需求，抑制房价上涨过快，赵晨明认为，可以通过其他多种手段促成，如提高多次购房的贷款利率，或是对第二套、第三套房征收物业税等手段实现。

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